Οργάνωση συστήματος ορθολογικής φορολόγησης ακινήτων στην Ελλάδα με χρήση συστημάτων GIS. Η περίπτωση του δήμου Θεσσαλονίκης

Abstract

Η παρούσα εργασία θα παρουσιάσει, μέσω επιστημονικής τεκμηρίωσης και σχετικής βιβλιογραφίας, πως οι τεχνολογίες γεωγραφικών συστημάτων πληροφοριών (GIS) μπορούν να αποτελέσουν τα πλέον κατάλληλα εργαλεία για την υλοποίηση μοντέλων πρόβλεψης και μαζικών εκτιμήσεων αξιών ακινήτων. Τα εν λόγω μοντέλα δύνανται να αποτελέσουν την πλέον στέρεη βάση για τη δημιουργία σύγχρονων ορθολογικών συστημάτων φορολόγησης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, τα οποία θα βασίζονται σε πραγματικές αξίες προερχόμενες από τις δυνάμεις προσφοράς και ζήτησης, παρά σε απαρχαιωμένες και μη ρεαλιστικές αντικειμενικές αξίες. Η παρούσα εργασία μπορεί να αποτελέσει τη βάση για περαιτέρω έρευνα τόσο από ανεξάρτητους ερευνητές όσο και από φορείς του Κράτους με απώτερο στόχο την επέκτασή του σε πανελλαδικό επίπεδο και την αντικατάσταση του υφιστάμενου συστήματος υπολογισμού αντικειμενικών αξιών το οποίο δεν προσφέρει το αίσθημα δικαίου στους πολίτες, καθώς οι αντικειμενικές αξίες διαφέρουν σημαντικά από τις πραγματικές (αγοραίες) αξίες και συνεπώς πολλά ακίνητα είτε υπερφορολογούνται είτε υποφορολογούνται. Κατά τη γνώση του ερευνητή δεν έχει πραγματοποιηθεί άλλη παρόμοια μελέτη στην Ελλάδα, ως προς την περιοχή μελέτης, το πλήθος ακινήτων αλλά και τις εφαρμοζόμενες στατιστικές μεθόδους, συνεπώς η παρούσα μελέτη μπορεί να θεωρηθεί ιδιαιτέρως καινοτόμα. Οι στόχοι της εργασίας έχουν ως εξής: (α) εξεύρεση των σημαντικών παραμέτρων που διαμορφώνουν την αξία ακινήτων στην περιοχή μελέτης (Δήμος Θεσσαλονίκης), μέσα από τη χρήση αναγνωρισμένων στατιστικών εργαλείων και μεθόδων, (β) δημιουργία ενός συστήματος πρόβλεψης αγοραίων αξιών ακινήτων που μπορεί να αποτελέσει μελλοντικά τη βάση για τη δημιουργία ενός ορθολογικού συστήματος φορολόγησης ακινήτων στην Ελλάδα, (γ) επισήμανση του σπουδαίου ρόλου που μπορούν να διαδραματίσουν οι τεχνολογίες GIS προς την κατεύθυνση αυτή, και (δ) σύγκριση των αποτελεσμάτων που προκύπτουν από εφαρμογή πολλαπλής γραμμικής παλινδρόμησης (MRA) σε περιβάλλον SPSS και από εφαρμογή γεωγραφικά σταθμισμένης παλινδρόμησης (GWR) σε περιβάλλον ArcGIS. Παράλληλα, ο ερευνητής κάνει μία υπόθεση έρευνας (hypothesis) και θέτει πέντε ερωτήματα τα οποία και απαντώνται στο τέλος της μελέτης βάσει των αποτελεσμάτων της ανάλυσης. Βάσει των απαντήσεων των ερωτημάτων, απορρίπτεται ή γίνεται αποδεκτή η εν λόγω υπόθεση έρευνας. Όπως γίνεται φανερό, η υπόθεση γίνεται τελικά αποδεκτή και συνεπώς τα γεωγραφικά συστήματα πληροφοριών (GIS) σε συνδυασμό με εφαρμογή κατάλληλων στατιστικών μεθόδων μπορούν να βοηθήσουν ουσιαστικά στη δημιουργία ενός συστήματος φορολόγησης ακίνητης περιουσίας που θα λειτουργεί με τρόπο ορθολογικό, σαφή και παράλληλα επιστημονικά τεκμηριωμένο. Για τις ανάγκες της παρούσας εργασίας επιλέχθηκε ο Δήμος Θεσσαλονίκης ως περιοχή μελέτης, ο οποίος θεωρείται αντιπροσωπευτικός, για μια σειρά από λόγους οι οποίοι συνοψίζονται στους εξής: (α) διαθέτει ένα πολύ καλά οργανωμένο χαρτογραφικό portal το οποίο περιέχει πολύ σημαντική πληροφορία, π.χ. πάρκα, νοσοκομεία, φαρμακεία σχολεία, στάσεις λεωφορείων, γραμμές μέσων μεταφοράς, οικοδομικά τετράγωνα κ.ά., (β) είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος σε πληθυσμό Δήμος της Ελλάδας και από τους μεγαλύτερους σε πληθυσμιακή πυκνότητα στη χώρα, συνεπώς οι δυνάμεις προσφοράς και ζήτησης ακίνητης περιουσίας έχουν πολύ πιο δυναμικά και αντιπροσωπευτικά χαρακτηριστικά από άλλους μικρότερους Δήμους, (γ) έχει χαρακτηριστικά που αξίζει να μελετηθούν ως προς την επιρροή τους στις αξίες ακινήτων, π.χ. παραλιακό μέτωπο, σημαντικό εμπορικό και ιστορικό κέντρο, περιοχές με διαφορετικά ποιοτικά χαρακτηριστικά κλπ, (δ) για την εν λόγω περιοχή μας παρασχέθηκε σημαντικός αριθμός δεδομένων από την Τράπεζα της Ελλάδος γεγονός που βοήθησε σημαντικά την ανάλυση, (ε) ο ερευνητής κατάγεται από τη Θεσσαλονίκη και έχει σημαντική γνώση σχετικά με εκείνα τα χαρακτηριστικά που διαμορφώνουν και επηρεάζουν τις αξίες ακινήτων, με αποτέλεσμα να μπορούν να ερμηνευθούν με ορθό τρόπο τα αποτελέσματα της έρευνας, και (στ) περιλαμβάνει τυπικές αστικές περιοχές, τα αποτελέσματα από την ανάλυση των οποίων μπορούν να χρησιμοποιηθούν για σύγκριση ή εφαρμογή με άλλους Δήμους της χώρας. Για τις ανάγκες της μελέτης, χρησιμοποιούνται δύο διαδεδομένα προγράμματα (λογισμικά) και πιο συγκεκριμένα, το SPSS και το ArcGIS, το πρώτο για τις στατιστικές του δυνατότητες και το δεύτερο κυρίως για τις χαρτογραφικές του δυνατότητες. Αρχικά, εφαρμόζεται το SPSS για τη στατιστική ανάλυση των δεδομένων βάσει του οποίου δημιουργείται ένα τελικό μοντέλο πρόβλεψης αξιών ακινήτων με τη χρήση της μεθόδου πολλαπλής γραμμικής παλινδρόμησης (MRA). Το εν λόγω μοντέλο κρίνεται ιδιαιτέρως ικανοποιητικό καθώς περνάει όλους τους απαραίτητους ελέγχους προϋποθέσεων, ενώ διαθέτει και αρκετά καλή προβλεπτική ικανότητα. Εν συνεχεία, χρησιμοποιείται το ArcGIS με σκοπό την εφαρμογή της μεθόδου γεωγραφικά σταθμισμένης παλινδρόμησης (GWR) βάσει της οποίας δημιουργείται ένα άλλο μοντέλο πρόβλεψης αξιών ακινήτων το οποίο και αυτό κρίνεται ιδιαιτέρως ικανοποιητικό καθώς και αυτό περνάει όλους τους απαραίτητους ελέγχους προϋποθέσεων, ενώ διαθέτει και πολύ καλή προβλεπτική ικανότητα. Παράλληλα, μέσω του ArcGIS παράγονται και μια σειρά από θεματικούς χάρτες από τους οποίους εξάγονται σημαντικότατα συμπεράσματα ως προς τους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου ανά περιοχή καθώς και το βαθμό επίδρασης της αξίας από τους παράγοντες αυτούς. Από τη σύγκριση των δύο παραγόμενων μοντέλων εξάγονται πολύ χρήσιμα συμπεράσματα και διαφαίνεται πως η μέθοδος GWR δίνει άκρως ικανοποιητικά αποτελέσματα καθώς το μοντέλο που παράγεται υπερτερεί σε σημαντικό βαθμό έναντι του μοντέλου που παράγεται μέσω της μεθόδου MRA. Τέλος, γίνονται προτάσεις για μελλοντική έρευνα και περαιτέρω μελέτη μέσω των οποίων θα μπορούσε το Κράτος να δημιουργήσει ένα σύστημα ορθολογικής φορολόγησης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα προκειμένου να αντικαταστήσει το απαρχαιωμένο σύστημα αντικειμενικών αξιών.