Το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων και ο καθορισμός των τιμών ζώνης

Abstract

Η παρούσα εργασία εξετάζει την εξέλιξη και τις μεθοδολογίες που περιβάλλουν τον προσδιορισμό των αντικειμενικών και υποκειμενικών αξιών των ακινήτων για τη φορολόγηση στην Ελλάδα. Η μελέτη ξεκινά με μια ιστορική επισκόπηση, παρακολουθώντας την εξέλιξη των νόμων για τη φορολόγηση των ακινήτων από τον 19ο αιώνα έως σήμερα. Αναλύει βασικές νομοθετικές πράξεις, όπως ο νόμος του 1836, ο νόμος 1587/1950 και οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις, τονίζοντας τον αντίκτυπό τους στην αποτίμηση και τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας. Η εργασία διερευνά την έννοια της αγοραίας αξίας έναντι της αντικειμενικής αξίας, δίνοντας έμφαση στο ρόλο τους στο ελληνικό φορολογικό σύστημα. Εξετάζει τον τρόπο προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών, συμπεριλαμβανομένων των παραγόντων που λαμβάνονται υπόψη και των μεθοδολογιών που χρησιμοποιούνται στο πλαίσιο διαφορετικών νομοθετικών πλαισίων. Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται στις συνταγματικές πτυχές που διέπουν τις διαδικασίες εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, ιδίως βάσει των άρθρων 43§2 και 78§4 του ελληνικού Συντάγματος. Παράλληλα, επιχειρείται μια κριτική εξέταση της μετάβασης στις μεθοδολογίες εκτίμησης από τις ιστορικές προσεγγίσεις στις σύγχρονες πρακτικές μετά το 2017. Αυτό περιλαμβάνει ανάλυση του νόμου 4509/2017 και των επακόλουθων νομοθετικών τροποποιήσεων, οι οποίες εισήγαγαν νέες επιτροπές και μεθοδολογίες για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών. Εξετάζονται επίσης σε βάθος οι ρόλοι των πιστοποιημένων εκτιμητών και οι συστάσεις τους σε αυτή τη διαδικασία. Επιπλέον, η μελέτη εξετάζει τις προκλήσεις και τις επικρίσεις που περιβάλλουν το σύστημα αντικειμενικής εκτίμησης, συμπεριλαμβανομένων των αντιληπτών πλεονεκτημάτων και μειονεκτημάτων του. Συζητά τις επιπτώσεις αυτών των μεθόδων αποτίμησης στη φορολογική πολιτική, την οικονομική ισότητα και τη διοικητική αποτελεσματικότητα στο ελληνικό πλαίσιο. Συμπερασματικά, η μελέτη υπογραμμίζει τη σημασία της συνεχούς εξέλιξης των μεθόδων αποτίμησης για την ακριβή απεικόνιση της πραγματικότητας της αγοράς και τη διασφάλιση της δικαιοσύνης στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας. Προτείνει μελλοντικές κατευθύνσεις για την έρευνα, συμπεριλαμβανομένης της πιθανής ενσωμάτωσης προηγμένων τεχνολογιών, όπως τα συστήματα μαζικής εκτίμησης με τη βοήθεια υπολογιστή (CAMA), για την ενίσχυση της ακρίβειας και της διαφάνειας στην αποτίμηση των ακινήτων.