Θεσμικές προϋποθέσεις για οικονομική ανάπτυξη : η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα - Εμπόδια και ευκαιρίες

Abstract

Η παρούσα διπλωματική εργασία στόχο έχει την ενοποίηση δύο (2) εξαιρετικά σημαντικών αξόνων της σημερινής κοινωνίας. Την δεδομένη ύπαρξη τυπικών και άτυπων θεσμών με την αγορά ακινήτων, ως όχημα ανάπτυξης της εθνικής μας οικονομίας. Πιο συγκεκριμένα, τυπικοί θεσμοί στην αγορά ακινήτων αποτελούν οι κρατικές υπηρεσίες που άπτονται σε αυτήν καθόλα τα στάδια μια μεταβίβασης. Δηλαδή τα υποθηκοφυλακεία, οι επαγγελματικοί σύλλογοι, οι πολεοδομίες κ.α. που αποτελούν θεσμοθετημένους φορείς έχοντας βασικότατο ρόλο γνωμοδότησης και αδειοδότησης σε οποιαδήποτε αγοροπωλησία. Άτυποι θεσμοί στην αγορά ακινήτων αποτελούν μη θεσμοθετημένοι ή ρητά χαρακτηρισμένοι θεσμοί όπως για παράδειγμα ανεπίσημες διαπραγματεύσεις οι οποίες καταλήγουν σε (άτυπες) προφορικές συμφωνίες. Εξαιτίας των αναποτελεσματικών άτυπων θεσμών (ακατέργαστο κοινωνικό κεφάλαιο, απουσία εμπιστοσύνης), μόνο η επίτευξη προφορικής συμφωνίας, δεν αρκεί για να τεκμηριωθεί το δικαίωμα μεταβίβασης ενός ακινήτου με αποτέλεσμα οι περισσότεροι μεσίτες να απαιτούν προκαταβολή για οποιαδήποτε συμφωνία, ούτως ώστε να διασφαλίσουν ότι αυτή όντως θα πραγματοποιηθεί χωρίς κάποιο μέλος να υπαναχωρήσει πριν την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης. Σε ανάλογη περίπτωση, λ.χ. στην συνοικία των διαμαντιών στην Νέα Υόρκη, η αγοραπωλησία ουσιαστικά διεκπεραιώνεται με μια χειραψία, γεγονός με άμεσο οικονομικό αντίκτυπο (σημαντική μείωση του συναλλακτικού κόστους). Σε πολλές κοινωνίες, οι άτυποι θεσμοί αρκούν για την ομαλή κοινωνική συμβίωση και την τήρηση της τάξης. Αυτό που έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, ιδιαίτερα στην περίπτωση της χώρας μας, είναι το πόσο απαραίτητη αποδεικνύεται η ύπαρξη τυπικών θεσμών όπως τα υποθηκοφυλακεία καθώς διασφαλίζουν μια ρητή όσο και σαφή καταγραφή δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Σε κάποιες περιπτώσεις όμως λ.χ. στις αμοιβές των συμβολαιογράφων, η ύπαρξη ελάχιστης θεσμοθετημένης αμοιβής και όχι ελεύθερα διαπραγματεύσιμης οδηγεί σε στρέβλωση της αγοράς. Ιδανικά η παρούσα διπλωματική εργασία καλεί σε εξορθολογισμό των θεσμών, όχι απαραιτήτως στην ριζική αλλαγή τους. Γενικότερα, οι τυπικοί θεσμοί στη χώρα μας, φυσικά και πρέπει να υπάρχουν αλλά οφείλουν να αναμορφωθούν βάσει διεθνών και ευρωπαϊκών προτύπων έτσι ώστε να υπηρετούν το ευρύτερο κοινωνικό σύνολο δρώντας ως αναπτυξιακό εφαλτήριο σε κάθε τομέα της οικονομίας (υπηρεσίες, βιομηχανία κ.ο.κ.) ενώ ταυτόχρονα απαιτείται η βελτίωση των άτυπων θεσμών, βελτίωση η οποία θα δράσει πολλαπλασιαστικά σε κάθε κοινωνική πτυχή.